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更新時間：2017/12/25
就算你是小區業主
你也不能隨隨便便“住改商”
小區有業主將住房改為商業用房，做起了美容會所和小學生托管所，作為業主的你會同意嗎?昨日，雨花區法院開庭審理了物業公司起訴兩業主“住改商”的案件。由于是首次出現物業起訴業主“住改商”案件，具有較大的判例價值，法官對兩案都沒有當庭宣判。
案例：
兩業主“住改商”成被告
2013年，周芳(化名)購買了融科東南海C區的一套房屋，2014年12月25日交房后，周芳和丈夫一起將房屋改成了小學生托管中心。
“我家是小區第一個完成裝修的業主，房屋是按照托管教育的要求進行設計的。在裝修前，我們將裝修設計圖紙交給物業審查了，取得了物業的許可。”周芳的丈夫在庭上介紹，托管中心實際從2015年下半年開始營業，招收了15名學生。
原告第一太平融科物業管理(北京)有限公司長沙分公司代理人提出，被告周芳在簽訂了物業管理服務協議后，違反了物權法及小區臨時管理約定，將住宅改為經營性用房，且沒有經有利害關系的業主同意。該代理人表示，周芳還在小區內張貼廣告，外來學生與家長頻繁進出小區影響了小區品質，也對其他業主的日常生活造成影響，希望法院判令周芳恢復房屋的住宅功能。
當天的另一起“住改商”案件發生在融科檀香山小區。小區業主彭某杰與其母親被物業公司起訴。彭某杰將自己的房屋改成了一家美容會所，由其母親經營。物業公司認為彭某杰在未經有利害關系業主同意的情況下改變房屋用途，影響其他業主生活，要求恢復住宅功能。
疑問：
住房可以改成商業場所嗎？
住房能否改成商業場所?在法庭上，周芳拿出了一份證據，這是2015年6月，長沙市政府辦公廳印發的《長沙市商事主體經營場所禁設區域清單》(以下簡稱《清單》)。
記者了解到，《清單》對15大類經營項目的禁設區域進行明確規范。酒吧、KTV、電玩城、音樂茶座、網吧等經營活動都禁止進入居民樓。對兒童托管所、藝術培訓班等營利性培訓活動，雖未被禁止進入居民樓，但《清單》明確不得對住宅進行改建。
“兒童托管所、藝術培訓學校沒有被列入禁止名單。”周芳在庭上表示，自己曾多次向有關部門申請辦理營業執照，但有關部門表示目前還無法辦理。而沒有這個資質，在法庭上，周芳也顯得有些底氣不足。
對于物業公司提出的未經利害關系業主同意的問題，周芳向法庭遞交了一份文件，上有同樓棟3戶住戶的簽名。“該樓棟有80多戶業主，只有3戶業主同意，顯然不能算多數意見。”物業公司代理人對此并不認同。
調查：
“住改商”隨處可見
昨日，記者在岳麓區多個小區，芙蓉區晚報大道附近多個小區以及馬王堆建材市場附近小區，都發現了住改商的案例，有的將住宅改成了會所，有的成了私家菜館，有的改成教育培訓機構。一些住戶還在門窗處及樓下電梯口掛上了顯眼的廣告招牌。
不少小區業主認為，住宅經營戶隨處可見，除了方便和穩定客源外，租金相對便宜是重要原因。對此，一些小區業主表示少部分的住改商還可以忍受，改成餐飲場所以及人流量大的培訓機構，確實有影響，小區里也經常因此而產生矛盾糾紛。
律師說法：
業主“住改商”，鄰居須點頭
根據《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房;業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
根據相關司法解釋，“有利害關系的業主”應當認定為本棟建筑物內的其他業主。另外，工商部門在對商戶經營場所進行登記管理時，業主須提供經營場所所在地居民委員會出具的證明文件。
律師建議，如果小區內經營行為出現擾民和違規，維權業主可以先讓物業出面協調制止，也可向社區和街道、工商和公安部門舉報，還可以向法院起訴。