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更新時間：2016/6/1
物業服務項目的承接查驗，是前期物業管理服務中，建設單位向物業公司交付物業的重要環節，亦是物業公司進入實質物業管理階段的第一步。作為物業交付的必經環節，實務中，建設單位與物業公司因物業交接不清楚、不到位導致后期物業質量責任界定模糊，引發物業服務管理糾紛。
為了維護正常的物業管理秩序，降低物業管理服務風險，明確建設單位、物業公司、業主之間的各自責任，本文主要圍繞前期物業管理中，建設單位和物業公司如何進行物業服務項目的承接查驗及應注意哪些問題進行簡要探討。
問題一：何為物業承接查驗？
根據《物業承接查驗辦法》及相關法律規定，物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。在前期物業管理階段，物業公司對物業的接管驗收主要包括兩個方面：一是對物業共用部位和共用設施設備進行查驗；二是物業資料的移交。
問題二：物業承接查驗應具備什么條件？
擬承接查驗的物業應當滿足商品房交付使用的基本條件，如建設工程竣工驗收合格；市政公共設施設備、公共服務設施、公共配套設施等已按照要求和規劃設計建成，滿足使用功能要求；物業共用設施設備及共用部位運行正常、完好，取得相應使用合格證書等；其次，物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；最后，如地方另有額外規定的，也應一同具備。如《蘇州市物業服務項目承接和退管指導意見》第七條規定，新建物業范圍內無違章建筑、臨建設施需拆除處理完畢、房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位等。
問題三：物業承接查驗的基本流程？
一般而言，物業的承接查驗主要有以下幾個步驟：①建設單位提前通知物業公司辦理承接驗收手續→②向物業公司移交相關圖紙資料→③物業公司審核資料→④對共同部位、共用設施設備、物業服務用房等進行查驗→⑤記錄和確認查驗發現問題、提出整改方案→⑥簽訂物業承接查驗協議→⑦辦理交接手續
問題四：何時進行物業承接查驗？
根據《物業承接查驗辦法》的相關規定，建設單位應在物業交付使用15日前，與物業公司完成物業承接查驗工作。實踐中，因為新接管物業前期工作時間較為緊迫，工作任務重，建設單位往往根據項目實際交付情況，提前與物業公司確定承接驗收時間。如《蘇州市物業服務項目承接和退管指導意見》第17條規定，建設單位應于物業承接驗收前30日通知物業公司辦理承接驗收手續。
問題五：物業承接查驗需要移交哪些物業資料？
實踐中不乏因物業資料移交不齊全，導致建設單位、物業公司、業主之間發生物業接管不利、物業服務質量瑕疵和權責劃分難以界定等問題。根據目前相關法律規定，在物業現場查驗前，建設單位向物業公司移交的資料主要有以下幾類：
第一、政府部門規劃批準及驗收合格資料，如竣工總平面圖、單體建筑、設備竣工圖等竣工驗收資料；第二、工程技術資料，如設施設備的安裝、使用和維護保養等；第三、配套設施及公共設施資料，如水電煤氣等準許使用文件；第四、物業質量保修文件及使用說明文件；第五、其他文件資料，如業主名冊、檔案等產權資料信息、臨時管理規約、有關物業管理臺賬、維修基金繳納明細、相關設施設備的訂貨合同、廠家供貨商聯系方式等。
問題六：建設單位在物業承接查驗過程中需注意的問題？
1、履行書面通知交接手續；建設單位不管是在承接查驗前還是交接移送過程中，都需要履行相應的書面通知交接手續。如查驗前，發送《接管驗收邀請函》及附上簽收回執；或者發送《物業整體接管通知書》，以此確認建設單位履行物業查驗通知義務，可避免因未及時通知而給物業公司遲延接管的理由；物業資料的移送，應當配備《物業資料移送清單》及《簽收確認表》。
2、專業經營設施設備移交問題。專業經營設施設備主要指變（配）電、供水、供電、供氣、供熱、通信等設施設備。雖由建設單位向專業經營單位移交，不作為物業現場檢查和驗收內容，但建設單位仍應將該部分的移交情況書面告知物業公司。
3、開辦費用問題。根據法律規定，新建物業的建設單位應按照前期物業服務合同約定，向物業公司移交開辦物資。若建設單位直接提供開辦費，物業公司代購物資的，需要注意讓物業公司向建設單位提供相應發票、憑據及開辦物資清單，并約定物資產權歸業委會所有，如有超出費用部分，視為乙方自愿出資購買的，所有權亦歸業委會所有。
問題七：物業公司在承接查驗過程中應注意的問題？
1、堅持反復、全面驗收，及時反饋問題，注重書面記錄。對現場查驗過程中存在的問題及資料移交中的漏項，物業公司應及時反饋、備案，提出整改意見及期限，并進行反復驗收，直至全部合格，同時制作《物業現場查驗記錄》、《交接記錄》等文件，以便日后作為物業服務質量問題劃分權責的依據和證據。
2、產權界定要證明。物業服務區域內的公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、商業經營管理用房等產權需界定清楚及出具相關證明，避免以后引起業主投訴和爭紛。
3、注意特殊信息的收集。涉及物業服務區內的非常見的設施設備、原材料等，需要建設單位或施工單位提供供貨、維修保養單位的地址、電話及聯系人。
問題八：如何確定物業承接查驗雙方的責任歸屬？
建設單位及物業公司之間權責界定的主要依據是物業承接查驗過程中的所簽訂的所有相關書面記錄、協議。如查驗不合格的，由雙方協商處理辦法并商定時間復驗，逾期復驗或逾期不整改的，由過錯方承擔責任；如針對資料不全等遺留問題，及時記錄在冊，由雙方簽字確認，事后聯系補齊，未補齊或未提供的，由建設單位承擔責任；若交付使用后存在隱蔽的質量問題：如屬于設計、施工、材料的原因，由建設單位負責處理；如屬于使用、管理不善的原因，由物業單位負責處理。