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更新時間：2015/12/31
本報（濟寧晚報）訊 （記者 滿廣宇）年終將近，經歷了市場的寒冬和政策的暖冬后，濟寧的房地產市場態勢如何？昨日，記者在市統計局獲悉，前11個月，全市完成投資267.67億元，商品房銷售605.6萬平方米，銷售額258.37億元，同比去年減少0.5%，市場發展也由商品住宅、高數量的擴張逐漸轉變為多類型、高質量。
在整體經濟環境壓力的背景下，2015年中央定調穩定住房消費，從上半年3月份開始，多輪行業性金融信貸、減負利好政策持續發力，旨在改善市場環境，激發入市需求。歲末如約而至，讓我們一起盤點全年地產大事件，尋找這一年共同走過的行業印記，隨后再看看房企跟購房者明年的展望。
關鍵詞1：降首付、降息
梳理：二套房首付降至4.5成3月30日，央行、住建部、銀監會發布二套房新政，提出擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。隨后，濟寧各大銀行陸續執行，二套房首付比例基本降至原價的45%。9月30日，中國人民銀行和銀監會發布《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定在不實施“限購”的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降至25%。
目前，濟寧各大銀行均按首付2.5成執行，以100萬房子首付少了15萬為例，這是3·30新政后，濟寧改善換房者們最直觀的“福利”。隨著今年銀行5次降息、股市風險增加，逐漸增加了市民對換房、投資的渴望，由于換房一族換房門檻大大降低。經過一個月的等待與預熱，濟寧樓市迎來了小高潮的“購房月”。
關鍵詞2：降稅費梳理：二手房營業稅5改2
3月30日，財政部與國稅總局聯合發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(以下簡稱《通知》)：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
記者從市房產交易中心數據庫獲悉，從4月初開始，濟寧各部門開始正式執行這一新規，房產交易量同比上個月增加了50%左右，以一套價格60萬元的房子出售來計算，原來需要超過5年才能免除交易營業稅，現在只要超過2年就能免除交易營業稅，按照以前的政策，收取整個房價5.5%的營業稅，就得交3.3萬元。“新政出臺后，一些二手房交易時就省去一筆費用，這也促進了交易數量增多50%以上。”市房產交易大廳工作人員說。
關鍵詞3：公積金政策放寬
梳理：貸款利率降至3.25%、首付降至20%、異地使用公積金購房
8月26日起，下調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率由3.50%下調至3.25%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由3.00%下調至2.75%。隨后為了進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%；10月8日，公積金異地貸款業務正式全面推行。繳存職工在繳存地以外地區購房，可按購房地的住房公積金貸款政策，向購房地住房公積金管理中心申請貸款。
“從今年年初至年底，公積金貸款已經由五年以上4.25%利率降至3.25%，不僅如此，使用公積金繳納房租、異地購房、公積金首付比例降低至20%等一系列的政策，奠定了濟寧房產的健康發展。”市住房公積金工作人員說道，今年1至11月份，全市共歸集住房公積金487081萬元，完成計劃的92.2%，同比增長6%； 截至今年11月底，全市已辦理異地貸款業務1058筆，發放貸款2.88億元。
房企降價去庫存已是必然轉型謀發展才能“救命”“近兩年來，濟寧某些區域城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1，這意味著這些區域房地產市場供求已基本平衡，樓市將逐步進入存量房時代。”據城區某房企副總宋安民介紹，由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速減緩（部分區域還出現下滑），購房者及社區居民的需求將轉向品質或增值服務的提升。此時，銷售規模化發展不再是房企主要關心的內容，今后，他們會在如何豐富服務內容，為購房者、社區居民及相關產業鏈上下游提供增值服務方面花更多心思，比如以分享區域化為核心的“地產+某產業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地產布局戰略，以分享城市化為核心的商業地產布局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。
“自去年下半年開始，利好政策便輪番上演，從‘3·30新政’、降息降準、降低首付到減免稅費、取消限購等，只有置業者想不到，沒有政策還沒做到。”房產策劃師于偉說道，一次次利好，也確實推動了部分置業者的步伐，但相比較他負責的樓盤庫存而言，去化的速度及數量不過杯水車薪，1100多套的房產開盤至今只售賣了300余套，而且大部分房產是在今年利好政策下所售賣，但對于明年的展望他們依然一籌莫展。
購房者
期待明年新政策
記者采訪購房者發現，盡管今年接連出臺了降息等政策，部分購房者仍保持觀望狀態，遲遲不肯出手。對購房者而言，房價始終是牽動其神經的最關鍵因素，部分剛需人群仍然期待明年新的房產政策。 小樊大學畢業后留在濟寧工作，最近準備買房，在他看來，濟寧城區每平方米近5000元的新房均價足以讓他這樣的工薪族望而卻步。“買房是個大工程，如果自己付首付，估計得攢十來年。”小樊告訴記者，最近他去城區幾個樓盤的營銷中心逛了逛，雖然銷售顧問們一口咬定房價平穩、政策好、房價已經是最低價，但他感覺還是降幅力度小。“送面積、送裝修、送物業、零水電……這些實惠并沒有落實到每平方米的價格上。”小樊表示，盡管下半年不斷有刺激樓市的利好政策出臺，但卻影響不大。政策的影響雖然力度很大，但是對于他剛剛畢業的大學生而言還是不能承擔，房價再穩定，買不起房子的照樣買不起，政策很難刺激到工薪族的剛需購房者。 不過，在另一部分市民看來，時下確實是購房的好時機。“像翠都國際推出的項目，雖然位置不在主城區，但價格、環境都合適，今年她和幾個朋友都出手了。目前金融貸款政策很靈活，貸款利率也是歷史最低，辦手續也不繁瑣，我認為房產依然是最好的投資選擇。”市民張敏說。 新聞鏈接
“去庫存”
是2016年樓市調控主基調
12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，化解房地產庫存，并通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。
當前中央再提房地產去庫存，加快戶籍改革帶動住房消費，是積極促進行業健康發展的做法，未來相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺，地方也將加大財政補貼繼續鼓勵住房消費。
業內人士表示，2016年預計會出臺的政策主要還是跟金融和稅收有關，非限購城市首套房首付比例有可能會降到2成，在稅收方面，地方政府可能會給予更大優惠，如減少交易環節的稅收，給予各種補貼等。