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更新時間：2020/6/30
近一段時間以來，很多業主來電咨詢，(最近的媒體類似報道也不少)，業主下班回家開車在小區門口時，遇到保安的阻攔，稱不交物業費或者停車費，就不讓業主進小區。為此雙方發生爭執，造成小區門口嚴重擁堵，不僅業主自己進不了小區，其他業主也進出不了小區。于是雙方報警，片區警察來了之后，經過一番協調，有的物業保安放行，業主回家。矛盾暫且告至一段落。 但是有的物業公司保安則不行，堅持稱不交費就不能進小區，為此雙方發生爭吵，甚至發生暴力沖突。
一方面，業主堅稱物業服務水平嚴重不到位，小區臟亂差，盜竊、車輛刮蹭時有發生，生活在這樣的小區，根本談不上什么有什么物業服務，憑什么要交物業費，如果物業公司有道理的話，在法治社會，物業完全可以通過訴訟解決問題，這樣類似攔道，與“劫道”，有什么區別。
另外一方面，物業公司稱、業主不交物業費，物業公司維持不下去，在小區門崗攔截業主，禁止業主進小區，催交物業費沒有什么不對。甚至有業主稱個別警察在處理類似矛盾時也認為業主應該交納物業費，自然不讓業主進小區，是合乎情理的。
那么在業主不交物業費或者停車費的前提下，物業公司保安有沒有權利禁止業主進入小區呢？對此，本律師認為，物業公司的這種做法是錯誤，是違反法律規定的，情節惡劣，造成嚴重后果的，則有可能追究行政責任和刑事責任。
首先，從法律層面上講，業主與物業公司之間是一種物業服務合同關系。業主交納物業費，物業公司提供物業服務，雙方是平等主體之間形成的一種民事合同關系。物業公司按照物業服務合同約定提供服務，物業服務內容中主要一項就是維護小區的秩序，保障小區公共秩序順暢，物業公司通過在門禁阻礙業主進入自己小區，這是一種違反法律的行為。不僅侵害業主本人的回家通行的權利，而且還可能侵害其他業主通行權利。
其次， 雖然個別業主因為種種原因，未交物業費，如物業公司家中被盜，房屋電梯故障傷人和其他物業服務不到位等等原因導致部分業主不交費。但根據《物業管理條例》等法規規定，業主不交物業費的，物業公司有權向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁，由法院或仲裁機構來認定，業主是否有正當理由拒絕交納物業費，是否拖欠物業服務費，應該交納多少物業服務費，這顯然不是物業公司能夠強加于業主身上的，也不是類似公安之類的行政機關可以認定的這類民事糾紛。
再者，在物業服務合同法律關系中，雙方均是民事主體，一方對另外一方交費或提供物業服務均不得通過強制手段來解決。換個角度來考慮，如果業主不交物業費，物業公司可以通過限制進出小區等強制性手段來催交物業費，那么對物業公司提供的物業服務不滿意的話，業主是不是可以將物業公司人員進行扣留，直到物業公司提供的物業服務滿意為止呢？
其次，限制業主進出小區是一種侵權行為。根據法律規定，公民的人身自由，未經法律規定且經特別程序，非經有權機關，不得予以限制。人身自由是公民的基本權利。同時根據《物權法》規定，小區的道路、綠地等其他公共場所屬于全體業主所有。而業主進出小區大門則屬于在自己的依法享有的土地物權行駛人身自由權。而物業公司，作為提供物業服務的一方，應當提供符合合同約定的服務，滿足小區的業主通行的便利和秩序的良好。限制業主進出小區，造成業主人身自由權利受到侵犯，顯然是法律不能容許的。
另外，限制未交費業主進入小區，也是一種違反社會治安管理的行為 根據《治安管理處罰法》第四十條 有下列行為之一的，處十日以上十五日以下拘留，并處五百元以上一千元以下罰款；情節較輕的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款：（一）（二）……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。因此，物業公司對業主依法享有通行權的場所，卻禁止業主返回小區，顯然是明知故犯的，其意圖是通過限制業主人身進出小區手段，達到收取物業費的目的，顯然是一種違法行為。同時對于物業公司阻止業主進出小區的行為，警察接到群眾報警時，應當及時出警，查明情況，如果確實是因交納物業費的問題，應向物業公司做好說明解釋工作，告知可以依法通過法律途徑解決。如果物業公司拒絕聽取的，可以依照《治安管理處罰法》的規定，對相關人員進行處罰，以維護社會秩序和生活秩序。所以物業公司通過禁止業主出入的方式來催交物業費，顯然是一種不明智的做法。
最后，禁止未交費業主進入小區可能會造成嚴重的社會后果，影響社會穩定，物業公司阻止業主進入小區，導致業主有家不能回，雙方發生對峙和沖突。對業主個人而言，可能導致自己無法進入家中，一天勞累工作后無法休息，也有可能家中病人無法照料。禁止業主進入小區，還可能造成小區門口擁堵，影響其他業主進出小區，甚至已經交費的業主進出小區，物業公司禁止未交費的業主進出小區影響到已交費的業主進出小區，顯然也不公平。此外，擁堵還可能造成其他人員圍觀，造成惡劣的社會影響。
由物業公司攔門收取物業費和停車費而推論， 如果法律承認通過攔路、堵截等方式進行催債是合法的話，那么整個社會是不是就會出現銀行機構，擔保公司催要借款，建筑商，包工頭催要工程款，企業員工討要工資，都是通過攔路堵道的方式來實現自己的權利呢？顯然不行，整個社會必將出現混亂無序的狀態。
總結：化解小區業主與物業之間的矛盾需要各方面的積極努力，一方面，對于未交物業服務費或者停車費業主，物業公司應該分清未交物業費和禁止小區業主進小區是兩個不同性質的概念，未交或拒交物業費，是一種合同債權行為，而阻礙業主進入小區的行為則是一種侵犯人身權的違法行為，物業公司只有擺正自己的位置，擺脫以管理者自居的姿態，換之以服務者心態，提高物業服務水平，換取業主口碑才是最好的解決收費難問題的必由之路，對于惡意拖欠物業服務費的業主，物業公司可以通過起訴或提起仲裁等合法手段予以催交。違法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市場。
另外一方面，基層政府和行政部門也應該做好相關的物業管理的宣傳工作。加大業主權利義務知識的普及，講明業主在享受物業服務的同時應當履行合同義務交納物業服務費，形成良好的誠實守信的風尚，對物業公司合法經營行為進行監督，引導其通過合理合法的方式催收物業費。最終，使之能夠及時的化解社會矛盾，為建立良好的生活工作環境和有序健康的物業服務市場打下堅實的基礎的目的。