0537-3281863
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更新時間：2017/5/26
案件情況
廣州市某物業服務企業（以下簡稱“物業服務企業”）受某小區開發商的委托，自2005年3月1日人駐該小區提供物業管理服務至今。物業服務企業原一直按0.8元/(m2•月）的標準向業主收取物業服務管理費，被告劉某某、李某某于2005年10月8日收樓入住該小區，亦一直依約按此標準向物業服務企業交納管理費。自2007年1月開始， 物業服務企業通知全體業主物業管理費的標準改為按1.2元/(m2•月）。初期劉某某、李某某按物業服務企業提高后的標準依約繳費，但自2008年8月開始，雙方對于該繳費標準產生爭議，劉某某、李某某拒絕繼續按此標準向物業服務企業交納管理費。
物業服務企業向人民法院提起訴訟要求劉某某、李某某支付2008年8月〜2010年3月31日期間拖欠的物業管理費、水費、電費和垃圾費及物業管理費、水費、電費的滯納金。
劉某某、李某某對物業服務企業主張每月水費金額及電費金額無異議，但其認為合 同中并沒有約定水電費的滯納金，因此無須支付水電費的滯納金。同時認為，物業服務企業原來按0.8元/(m2•月）的標準收取管理費時，雙方沒有糾紛產生，劉某某、李某某一直依約支付物業管理費、水電費，在物業服務企業擅自將物業管理費調整為1.2元/(m2•月）后，劉某某、李某某要求仍按0.8元/(m2•月）的標準支付物業管理費，但物業 服務企業拒絕收取，所以劉某某、李某某并非惡意不支付物業管理費，不應支付滯納金。
焦點問題
1. 前期物業服務企業是否有權擅自提髙物業管理費？
2. 物業服務企業未通過召開業主大會的形式提高物業服務費是否有效？
判決結果
一審法院經審理認為，該小區一直未能成立業主委員會，物業服務企業受開發商的委托為該小區提供物業管理服務，符合《物業管理條例》的規定，有權向該小區內的業主或房屋使用人收取物業服務費。劉某某、李某某作為該小區內房屋的使用人，在享受物業服務企業提供的物業管理服務后，理應支付物業服務費。雙方對于物業管理費的交納標準存在爭議，但該收費標準是針對小區全體業主，并非只針對劉某一人，劉某某、李某某作為小區的房屋使用人，亦應按此標準繳納物業管理費。故現物業服 務企業要求劉某某、李某某按每月108.30元（90.21m2x1.2元/(m2•月））的標準交納2008年8月1日～2010年3月31日期間的物業管理費合法有據，予以支持。物業服務企業 要求劉某某、李某某支付2008年8月1日〜2010年3月31日期間的水費、電費、垃圾處理費，因劉某某、李某某沒有異議并表示同意支付，亦予以支持。
對于物業服務企業要求劉某某、李某某支付拖欠上述期間物業管理費、水費、電費、垃圾處理費的滯納金訴請一項。該院認為，自2007年1月開始，物業服務企業按新的收費標準收取物業服務費，但由于此行為未能取得所有業主的支持與理解，導致包括本案劉某某、李某某在內的部分業主與物業服務企業產生爭議，且包括劉某某、李某某在內的35戶業主亦于2010年2月分別向本院提起訴訟，要求本案物業服務企業退回多收部分的物業管理費�？梢婋p方對于管理費收費標準的分歧極大，當時情況下矛盾難以調和，故劉某某、李某某關于物業服務企業因其不愿按1.2元/(m2•月）的標準交 納管理費而拒絕收取水電費、垃圾處理費及按0.8元/m2/月先行交納的管理費的陳述是 合理可信的，予以采信，導致上述費用至今仍未交納并不可完全歸責于劉某某、李某某。綜合以上案情，依照公平合理的民法原則，對于物業服務企業要求劉某某、李某 某支付上述滯納金的訴清，不予支持。
一審判決后，物業服務企業不服一審判決向廣州市中級人民法院提起上訴，廣州 市中級人民法院經審理認為原審判決并無不當，駁回了物業服務企業的上訴請求。
法條鏈接
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
(二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
(三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
(四）參加業主大會會議，行使投票權；
(五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
(六）監督業主委員會的工作；
(七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
(八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
(九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
(十）法律、法規規定的其他權利。
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
案例評析
前期物業服務合同是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與其選聘的物業服務企業之間簽訂的合同，該合同在實際履行中突破了“合同相對性”原則，具體體現在以下兩個方面：一是簽訂合同的主體為建設單位（即開發商）與物業服務企業；二是業主不是合同簽訂的主體，但卻是物業服務合同的權利享有者和義務承擔者。這種權利義務關系形成的根本原因在于建設單位將其所有的“大產權”分割為若干“小產權”并進行了轉讓，在“小產權”轉讓時相關的權利義務一并轉讓。
本案中，物業服務企業要求提高物業費屬于對物業服務合同條款的變更，應當與合同相對方協商一致，但鑒于前期物業服務合同的特殊性，即合同簽訂人和權利義務承擔人并不一致，因此，物業服務企業實際上應與全體業主進行協商，協商的方式為由業主委員會召開業主大會投票決議，方可變更物業服務收費標準；沒有成立業主委員會的小區，物業服務企業也應按照法定程序提請街道辦事處，鄉鎮人民政府召開業主大會，由業主大會決定是否提高物業服務收費標準。就本案而言，物業服務企業沒有完全按照前述程序提高物業費，卻獲得了法院的支持，究其根本原因，一方面在于其將收費標準由0.8元調整為1.2元時得到了大部分業主的支持，另一方面劉某某、李某某初期亦按照1.2元的標準繳納了物業管理費，在一定程度上，可以將上述行為理解為業主默認了“物業服務費用調整”這一事項。
同時，筆者認為類似案件的判決結果可能會有地區差異。為了避免法律風險，物業服務企業調整物業服務費用仍以按照法定程序召開業主大會投票表決為最佳途徑；
對于業主而言，如果遇到此類物業服務企業單方調整費用的問題時，需要積極維護自 己的合法權益，否則一旦形成事實，則會影響案件的判決結果。