0537-3281863
0537-3281863
0537-3281863
更新時間：2016/4/1
物業服務管理企業與開發公司什么關系？不管是開發商還是物業企業，還是我們的業主，大家有很多認識上的誤區。導致目前我們房地產行業中國存在大量的社會矛盾。理清這些關系，才能明白好多道理。
一、在法律層面看
物管和開發面對同一消費者：業主，但與業主間產生的法律關系是涉及兩個不同性質的合同，即商品房買賣合同與物業服務合同。根據合同相對性原理，合同主要在特定的合同當事人之間發生，合同中也不能擅自為第三人設定合同上的義務。另外，因為開發商事先并未獲得物業公司的授權，事后又未取得其的追認。因此開發商與物業公司也不構成代理關系。物業公司獨立對項目進行物業管理，獨立享有權利、承擔義務。開發商作為房屋買賣合同關系的一方在選聘了物業管理單位之后即與物業管理事項脫離關系，也無權將收取物業費——這一物業管理單位的主要權利擅自進行處分。因此，物管與開發屬于平等的、相對獨立的比肩位置。
二、開發企業與物業管理企業之間的關系
雖然物管和開發處于相對平等、獨立的位置，但在前期，二者又是一個有機的、不可分割的整體，開發企業在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產權歸屬上講，它本身也是業主，相對于其他單個的小業主而言，通常叫大業主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發商銷售完所有房屋，購房人全部入住并成立業主大會以后，才來選聘物業管理企業實施物業管理服務。
商品房銷售階段的物業管理服務，也就是前期物業服務，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。
為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務。
因此，業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。開發建設單位在物業管理活動中的義務是：制定業主臨時公約并明示買受人、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、提供必要的物業管理用房、不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任等。
三、質保期結束，房屋全部銷售后業主及物業管理企業的關系
這時候業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，開發商除主體結構保修外，已經完成銷售合同所約定的權利義務，今后物業服務合同成為標的唯一權利義務內容，物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理。業主對自己的房屋套內部分獨立享有所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業主之間這種不可分割的物上的關聯關系，多個業主之間形成了共同利益和共同事務。《條例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業主意愿，又維護全體業主的共同利益，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定。同時考慮到現在的小區規模，不少地方制訂的地方性物業管理條例中明確，也可以成立業主代表大會。
四、物管與開發如果是關聯企業，肯定不是發展方向
作為從房地產行業派生出來的“下游”產業，物業管理與房地產開發有著千絲萬縷的密切聯系。廣深兩地80%以上的物業管理公司是房地產開發商下屬的二級子公司，全國三大物業管理品牌中海、萬科、金地，都是房地產開發企業的下屬的二級子公司。
銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務不亞于房屋本身，房屋的售后服務根本不是物業管理。由于我國物業管理起步已經歷了三十多年的發展，專業化、市場化經營要慢慢培養，物業管理企業與開發企業這種“兒子為父親”打工的關系不應該繼續存在。因此，房產開發企業把宣傳企業理念、塑造企業形象的突破點定在物業管理上其實根本不是一種明智之舉。
目前不少開發企業，為了維護自身品牌的信譽和影響力，為了項目的持續性發展，刻意壓低物業管理費收取標準，以滾動開發形成的利潤貼補物業管理，通過看似專業的管理和嚴謹的運作帶給業主高品質的物業服務，以保證開發商的良好聲譽。同時開發商的一些遺留問題，通過物業公司來掩蓋一些比如房屋質量問題等矛盾，一旦房屋銷售完畢，開發商撤離后，不可能永久補貼，物業在再也拿不到開發商的補貼后，物業管理的只好降低標準，業主因不知道內幕，只是感覺物業管理水平大大下降，就會對物業產生意見，不少業主就會開始抱怨物業企業，少數業甚至會以拒交物業費開始產生抵觸情緒，從而形成惡性循環。最后導致物業經營不下去，甚至撤離。撤離后往往給當地政府留下來好多社會矛盾。業主與基層政府苦不堪言。
物業管理公司在開發公司開發的樓盤時，因為開發商會給物業補貼同，往往還會降低驗收標準或者完全省略了驗收程序，很難有效地監督、制約開發商，使得許多隱性問題得以遺留下來，為以后的管理工作埋下隱患。同時，開發商作為前期物業的責任主體，也會對物業管理企業的監督機制大打折扣。
國內不少物業企業，因為依托于開發企業生存，雖然物業企業看上去做得非常強大，其實筆者認為，這根本無法復制，影響了物業企業走向市場，獲得自主發展，根本不是物業管理行業發展的方向。只有不拿開發商補貼的物業企業，完全依靠物業企業自身的努力，提升服務水平，才是物業企業的發展方向。
物業管理小知識
《江蘇省突然業管理條例》第十七條：新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。
新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。
物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。